Assessoria técnica de Engenharia Condominial: tenha um engenheiro para chamar de seu

Você é responsável por um condomínio? Então, tenho uma pergunta: quando foi a última mensagem no seu WhatsApp que não era uma reclamação ou uma notícia ruim do zelador? Essa missão diária de equilibrar contas, mediar conflitos entre vizinhos e, no meio de tudo isso, estar pensando na bomba de recalque, nos elevadores, no portão eletrônico, para que eles não deem problemas no meio do seu fim de semana sagrado. Eu sei bem como é essa pressão, porque convivo com gestores como você diariamente.

A frase do título deste artigo é do meu mestre, professor Felipe Lima: "Tenha um engenheiro para chamar de seu!" A verdade é que as estruturas envelhecem e o mercado imobiliário exige cada vez mais técnica. É por isso que a chamada Engenharia Condominial deixou de ser um luxo e virou a sua maior aliada. Assim como o "seu advogado", "seu contador", "seu administrador", entre outros "seus", o seu engenheiro existe, não para te dar mais trabalho, nem tampouco, para você gastar o dinheiro do condomínio. Ele deve ser o seu braço direito e te proporcionar a paz de espírito que você tanto busca, protegendo o patrimônio dos moradores e, claro, a sua segurança jurídica.

Agora uma notícia boa: nada é inventado. Para colocar ordem na casa, as regras do jogo estão muito bem definidas na Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT). E aqui vai um toque de amigo: muita gente confunde os números, mas as normas que realmente salvam a sua vida são a NBR 5674 (de manutenção) e a NBR 15575 (de desempenho). Quer outro conselho? Cuidado com o engenheiro morador, ou aquele que é seu amigo e vai te dar uma "força". Eles podem saber sobre muitas coisas, mas se estão preocupados com a profundidade dos problemas do seu condomínio, acho pouco provável. Então!? Vamos entender como o seu engenheiro assessor faz isso funcionar no seu dia a dia?

O seu escudo jurídico: ABNT NBR 5674 e o Plano de Manutenção

Você sabia que, perante o Código Civil, você responde civil e criminalmente pela conservação das áreas comuns? O síndico profissional já sabe disso, mas, para você que acabou de cair na gestão de paraquedas, saiba que isso é um peso enorme nas costas. Falando em conservação patrimonial, é exatamente aqui que a NBR 5674 entra para te proteger, e o coração dessa norma é o Plano de Manutenção.

Mas onde nós inserimos esse plano na prática? Já me deparei por muitas vezes, com o gestor mal preparado, ou despreocupado com as ações concretas, que só compra o "papel" — acontece muito com a inspeção predial obrigatória. Numa gestão de alto valor e bem conduzida, um Plano de Manutenção deixa de ser um calhamaço de papel na gaveta e passa a guiar três momentos vitais da sua gestão:

• Na Previsão Orçamentária Anual (POA): que tal se você tiver em mãos os cálculos aproximados dos custos das inspeções, vistorias e trocas preventivas do ano, e todos os serviços de engenharia previstos na NBR de inspeção predial? Assim, você apresenta números reais na assembleia, evitando surpresas e aqueles temidos rateios extras de última hora, e isso é bastante comum.
• No cronograma de rotina dos funcionários: o plano vira um calendário de tarefas práticas (diárias, semanais, mensais) para o seu zelador e equipe de manutenção, além de servir como um registro da manutenção.
• No histórico de contratações: o plano serve como base técnica para cobrarmos os contratos de prestadores de serviços, como as empresas de manutenção de elevadores e geradores.

Falando em registro da manutenção, lembre-se: se acontecer algum sinistro e a seguradora descobrir que as manutenções preventivas não estavam em dia, ela pode se recusar a pagar a indenização. Com o plano que o seu engenheiro elabora e gerencia, você tem um escudo incontestável. Não se arrisque! Já vi um grande edifício comercial perder uma indenização porque não tinha o registro das inspeções e manutenções preventivas no seu sistema hidrossanitário.

Qual o papel do seu Engenheiro Assessor

Mesmo sendo um excelente síndico, é possível afirmar que ele não é especialista em tudo. Basta ele ter o especialista certo ao seu lado. A NBR 5674 determina atribuições muito claras para quem gerencia o sistema de manutenção, e é exatamente baseado nelas que o seu assessor deve atuar. Lembrando, nada é inventado:

• Diretriz técnica estruturada: tradução dos manuais das construtoras (NBR 14037) em obras novas, ou emissão de um diagnóstico profundo (Inspeção Predial - NBR 16747) para desenhar um plano sob medida para a realidade do seu prédio.
• Supervisão e controle de qualidade: não basta contratar uma empresa para pintar a fachada ou impermeabilizar a caixa d'água; o seu assessor pode fiscalizar se o serviço está sendo feito conforme as normas, garantindo que o dinheiro do condomínio seja bem investido.
• Rastreabilidade e registro: a norma exige que tudo seja documentado. Seu assessor pode organizar os relatórios técnicos, ordens de serviço e certificados, criando um arquivo digitalizado que blinda a sua gestão contra processos.

Na prática: como a assessoria de engenharia e o Plano de Manutenção salvam a sua gestão

Para você ver que isso funciona, quero te contar duas histórias reais de síndicos parceiros que enfrentavam dores muito comuns. No final, conclua que tipo de economia esses nossos amigos puderam desfrutar:

Caso 1 – Obra de restauração de fachadas: o síndico de um condomínio na Zona Sudoeste da cidade foi alertado sobre a necessidade urgente de restaurar as fachadas do edifício, que apresentavam risco iminente de acidentes segundo o laudo de autovistoria predial. Fomos chamados para prestar assessoria quando a contratação já estava avançada. Três empresas haviam enviado propostas e, pasmem: a primeira orçou em R$ 500 mil, a segunda em R$ 240 mil e a terceira em R$ 900 mil. Notamos logo de cara a ausência de uma ferramenta indispensável: o edital de licitação. Decidimos zerar o processo e recomendamos elaborar um laudo técnico detalhado para identificar, mapear, diagnosticar e dimensionar os danos. Com esse laudo em mãos, pudemos desenhar o escopo correto, montamos a concorrência com um memorial descritivo rigoroso e a obra foi fechada por R$ 680 mil, garantindo a contratação da empresa mais qualificada. No final, também assumimos a fiscalização dos serviços.

Caso 2 – Fiscalização do CREA: este é um caso real que prova como o CREA está fiscalizando ativamente a gestão da manutenção nos condomínios. Fomos contratados para realizar a autovistoria predial em um edifício antigo na Zona Norte do Rio de Janeiro, com cerca de 60 anos de construção. Entre as recomendações do nosso laudo, estava a elaboração do Plano de Manutenção Predial por um profissional habilitado. Um ano se passou, e a síndica nos procurou informando que o CREA havia solicitado a cópia do laudo, a comprovação de sua eleição e, justamente, o Plano de Manutenção do prédio. Felizmente, ela pôde responder formalmente que o documento já estava sendo confeccionado com base no laudo de autovistoria. Não sabemos ao certo o que motivou a ação do CREA — possivelmente a denúncia de algum condômino —, mas o fato é que o Conselho, a Justiça e as seguradoras vão exigir esse documento em algum momento. Portanto, mantenha o plano em dia e todos os registros de manutenção arquivados.

Então!? É possível afirmar que os síndicos dos casos acima tiveram algum tipo de economia significante? Essa eu deixo para vocês. No fim das contas, a Assessoria Técnica Condominial serve para trocar o estresse do improviso pela tranquilidade do planejamento. É você deitar a cabeça no travesseiro sabendo que o prédio está seguro, os moradores satisfeitos e o seu CPF protegido.